不動産の活用は、資産を守り、育てるための非常に強力な「節税ツール」となります。しかし、その仕組みは複雑で、一歩間違えるとキャッシュフローが悪化するリスクもはらんでいます。

本コラムでは、不動産を活用した節税の主要なメカニズムとその戦略について、初心者の方にも分かりやすく解説します。

1.相続税対策：現金よりも不動産が有利な理由

相続税対策において不動産が選ばれる最大の理由は、「時価（市場価格）」と「評価額（税金の計算基準）」の差にあります。

現金1億円を相続する場合、その評価額はそのまま1億円です。しかし、1億円で不動産を購入した場合、相続税評価額は以下のように圧縮されるのが一般的です。

• 土地： 公示価格の約80%（路線価方式）
• 建物： 建築費の約60%（固定資産税評価額）

さらに、その不動産を賃貸（アパート経営など）に出している場合、借家権割合などが差し引かれるため、実勢価格の2割〜3割程度まで評価額を下げられるケースもあります。

小規模宅地等の特例の活用

亡くなった方の自宅や事業用の土地を相続する場合、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」が適用できます。これは数ある節税策の中でも非常に強力な制度です。

2.所得税・住民税対策：減価償却という魔法

不動産所得の計算において、最も重要なキーワードが「減価償却（げんかしょうきゃく）」です。

減価償却とは、建物の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年の経費として計上することです。

• 帳簿上の赤字： 実際には現金の支出がないにもかかわらず、減価償却費を計上することで、会計上の利益を低く抑える（あるいは赤字にする）ことができます。
• 損益通算（そんえきつうさん）： 不動産所得で出た赤字を、給与所得など他の所得から差し引くことができます。これにより、課税所得が減り、所得税の還付や住民税の軽減に繋がります。

3.法人化による節税：所得の分散と税率差

不動産収入が増えてきた場合、個人ではなく「資産管理法人」を設立して不動産を所有・管理する手法も有効です。

1. 税率の差： 個人の所得税（最高55%：住民税含む）に比べ、法人税の実効税率は約30%前後と一定です。高所得者ほど法人化のメリットが大きくなります。
2. 経費の幅： 法人の場合、役員報酬の支払いや退職金の積み立て、生命保険料の活用など、個人よりも経費として認められる範囲が広がります。
3. 所得の分散： 家族を法人の役員にすることで所得を分散し、世帯全体の税負担を軽減できます。

4. 注意すべきリスクと落とし穴

「節税」ばかりに目を向けると、投資としての本質を見失うリスクがあります。

• デッドクロス（Dead Cross）： ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態になると、手元に現金がないのに多額の税金がかかるようになります。
• 流動性の低さ： 不動産は現金化するのに時間がかかります。相続税の納税資金をすべて不動産にしてしまうと、納税のために不動産を叩き売りする事態になりかねません。
• 空室リスク： 節税のためにアパートを建てても、入居者が入らなければローンの返済が重くのしかかります。

まとめ：出口戦略を見据えた計画を

不動産による節税は、単なる税金対策ではなく、「資産全体のポートフォリオ管理」の一環です。

2026年現在の税制や社会情勢を鑑みると、闇雲に物件を買うのではなく、物件の収益性と将来の出口（売却か承継か）を冷静にシミュレーションすることが、真の「賢い節税」への第一歩となります。

不動産投資を進める中で、多くの方が直面するのが「いつ法人化すべきか？」という悩みです。

一般的に、法人化を検討すべき「年収ライン（所得ライン）」は800万円〜1,000万円と言われています。しかし、この数字は単純な「売上」ではなく、「課税される所得（利益）」を指します。

なぜこのラインなのか、そして具体的なメリット・デメリットはどう変わるのか、詳細に解説します。

1.なぜ「800万円〜1,000万円」がボーダーなのか？

最大の理由は、「個人の所得税率」と「法人の実効税率」が逆転するポイントだからです。

個人の所得税（累進課税）

個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がる「累進課税」です。

住民税（一律10%）を加えると、課税所得が900万円を超えたあたりから、税率は43%（所得税33%＋住民税10%）に跳ね上がります。

法人の税率

一方で、資本金1億円以下の中小法人の場合、法人税率は非常にシンプルです。

• 所得800万円以下の部分： 約21%〜25%（実効税率）
• 所得800万円超の部分： 約33%〜34%（実効税率）

つまり、個人の所得が900万円を超えて43%の税率を払うよりも、法人として約21%〜34%の税率で抑える方が、手元に残る現金（キャッシュフロー）が多くなるのです。

2.法人化による「3つの節税レバー」

単に税率が低いだけでなく、法人には「所得をコントロールする」ための仕組みが備わっています。

① 所得の分散（家族への給与）

自分一人の所得として受け取ると高い税率が適用されますが、家族を役員にして報酬を分散させることで、世帯全体の税率を下げることができます。

例： 1,200万円の利益を一人で受取るより、夫婦で600万円ずつ受取る方が、それぞれに低い税率が適用され、さらに「給与所得控除」も2人分使えます。

② 給与所得控除の活用

不動産所得（個人）には「経費」しか認められませんが、法人から自分に給与を支払うと、「給与所得控除」という概算経費が認められます。これにより、二重に所得を圧縮できます。

③ 経費の範囲が広い

法人の場合、生命保険料、役員社宅の家賃（自宅を法人名義で借りる）、出張手当、退職金の積み立て（経営セーフティ共済など）など、個人事業主では認められない範囲まで経費化が可能です。

3.法人化の「隠れたコスト」と注意点

節税メリットがある一方で、法人化には特有のコストが発生します。これらを差し引いても利益が出るかが判断基準です。

4.チェックリスト：あなたは法人化すべき？

以下の条件に2つ以上当てはまるなら、シミュレーションを開始するタイミングです。

1. [　 ] 本業（給与）と不動産所得の合計が900万円を超えそうである
2. [ 　] 今後も物件を買い増し、事業を拡大する意思がある
3. [　 ] 家族に所得を分散して、将来の相続対策も並行したい
4. [ 　] 帳簿上の赤字を10年間繰り越したい（個人は3年）

結論：出口戦略には要注意

一つだけ注意が必要なのが「売却（出口）」です。

個人で5年超保有した不動産を売却する場合、税率は約20%と非常に低く抑えられます。しかし、法人の場合は売却益も通常の法人所得として合算されるため、約34%の税金がかかります。

「ずっと持ち続ける（インカムゲイン重視）」なら法人、「短期で転売して利益を出す（キャピタルゲイン重視）」なら個人が有利になるケースが多いことを覚えておいてください。