2026年の不動産市況は、長らく続いた「超低金利・価格の一辺倒の上昇」というフェーズが終焉を迎え、「金利のある世界」への適応と、物件ごとの「価値の選別」が極端に進む激動の1年になると予測します。

不動産売買仲介のプロの視点から、レインズの先行指標やマクロ経済動向を読み解き、2026年のマーケットを4つの重要トピックで大胆に予測します。

1. 【成約・在庫】市場は「三極化」から「多層化」へ

レインズデータライブラリーの推移を見ると、成約㎡単価は依然として上昇傾向にありますが、在庫件数（売り出し物件数）は2025年後半から積み上がり始めています。 2026年は、この「在庫増」が価格にどう影響するかが鍵となります。

• 都心部・再開発エリア（大吉）: 港区、中央区、千代田区、および中野や武蔵小杉などの再開発エリアは、建築コストの高騰により新築価格が下がらず、中古価格も強含みで推移するでしょう。

• 準都心・セカンドベスト（中吉）: 「1.2億円の壁（一般層の限界）」により、都心から電車で15〜30分圏内の中古マンションに需要がシフト・集中し、成約件数は安定するでしょう。

• 郊外・地方（凶）: 立地適正化計画（人口減少・高齢化が進む日本で、「コンパクト＋ネットワーク」の考え方に基づき、「住まい」や「医療・福祉・商業などの都市機能」を駅周辺などの「拠点（居住誘導区域・都市機能誘導区域）」に集めて誘導し、公共交通でつながる持続可能で住みやすいまちをつくるための計画）から外れるエリアや、駅から徒歩15分以上の戸建ては、買い手不在による「在庫の塩漬け」が深刻化する可能性があります。

2. 【金利動向】「0.75%〜1.0%」の政策金利がもたらす選別

2026年は、日銀の追加利上げが住宅ローン金利に本格的に波及する年です。

• 変動金利の動向: 主要銀行の優遇金利（実行金利）が0.6%〜0.8%台へじわりと上昇し、新規購入者の借入可能額が数百万単位で減少します。

• 投資家心理の冷え込み: 利回り（キャップレート）と借入金利の差（イールドスプレッド）が縮小。これまで「フルローン」で回していた投資物件が逆ザヤに陥り、収益物件の売り出しが増加する「損切り局面」が見られるでしょう。

3. 【空き家問題】法改正が「負動産」の処分を加速させる

「空家等対策特別措置法」の改正により、2026年は管理不全の空き家に対する締め付けが実質的に強化されることが予測されます。

• 固定資産税の最大6倍化: 特定空家等に指定される前段階の「管理不全空家」として勧告を受ける物件が急増。これにより「持っているだけで損」という認識が広がり、地方や旧法耐震の戸建てが市場に大量供給される可能性が高まります。

• 価格破壊の発生: 需要が追いつかないエリアでは、二束三文での投げ売りが発生し、局所的に地価の下落が顕在化します。

4. 【大胆予想】2026年の不動産マーケットはこう動く！

５. 【まとめ】不動産売買仲介のプロからの総括：2026年の勝ち筋

2026年は「土の物件、どこの場所を買っても上がる（または売れる）」時代ではありません。

売主は「在庫が積み上がる前に早期成約を目指す適正価格戦略」が、買主は「金利上昇を見越した、資産価値の落ちにくい駅近・管理良好物件への一点突破」が、最適な勝ち筋となります。

満足のいく売却・購入に向けて、「これってどうなの？」「今売るべき？買うべき？」迷ったらなんでもご相談ください。