離婚という人生の大きな決断において、感情的な問題だけでなく、財産の整理・分配という現実的な課題が必ず伴います。特に持ち家（不動産）は、多くのご夫婦にとって最大の共有財産であり、住宅ローンの残債や名義、売却・居住継続の判断など、複雑な問題が絡み合います。

2024年5月17日に成立した民法（家族法）の大改正により、財産分与に関するルールも変わります。施行は2026年4月1日で、まさに「今まさに準備が必要な法改正」です。

本コラムでは、不動産売買仲介の専門家として数多くの離婚に伴う不動産取引をサポートしてきた立場から、財産分与の基本ルールと最新の法改正ポイント、住宅ローン・ペアローン・連帯保証への対処法、そして不動産売却という選択肢の実務的なメリットを、わかりやすく解説します。

第1章　財産分与とは何か〜基本のルールを理解する

1-1　財産分与の定義と3つの性質

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して形成・維持してきた財産を、離婚の際に公平に分配する制度です（民法768条）。離婚原因を作った側からも請求できることが大きな特徴の一つです。

1-2　財産分与の対象となる財産・ならない財産

財産分与の対象は「婚姻中に夫婦が協力して形成・維持した財産（共有財産）」です。名義がどちらにあるかは関係なく、実質的に夫婦の共同生活の中で得た財産であれば分与対象となります。

「特有財産」と呼ばれる個人の財産（婚姻前からの資産、相続・贈与で取得した財産）は財産分与の対象外ですが、実務では「この貯金はどちらの財産か」という線引きで争いになるケースも多いため、早めに専門家に相談されることをお勧めします。

1-3　財産分与の原則「2分の1ルール」

財産分与の基本的な割合は、夫婦それぞれが2分の1ずつとするのが実務上の原則（「2分の1ルール」）です。専業主婦（主夫）であっても、家事・育児等を通じて家庭を支えてきた貢献が認められ、2分の1の権利があります。

ただし例外もあります。一方が特殊な技能や才能により婚姻前から卓越した資産形成をしていた場合、高額所得者の場合などに、裁判所が2分の1の修正を認めた事例も出ています。とはいえ、これはあくまで例外的であり、基本はやはり2分の1です。

第2章　2024年民法改正で財産分与はどう変わるか

2024年5月17日に成立・公布された改正民法（家族法）は、2026年4月1日に施行されます。今まさに離婚を検討中の方は、この改正の内容を把握しておくことが重要です。

2-1　財産分与の請求期間が「2年→5年」に延長

改正前の民法では、財産分与の請求は離婚成立から「2年以内」に家庭裁判所へ申し立てる必要がありました。改正後は「5年以内」に延長されます。

この延長は、离婚直後の混乱した状況の中で財産の全容把握が困難なケースや、協議が長引いたケースへの配慮です。ただし「5年あるから後回しでいい」という考えは危険です。期間が延長されても、証拠の散逸・記憶の曖昧化・相手との合意形成の難化は時間の経過とともに起きます。

2-2　財産分与の考慮要素が明文化・具体化

改正前は「一切の事情を考慮して」とだけ規定されていましたが、改正後は判断基準が次のように具体的に明文化されます（民法768条3項）。

これにより、実務上認められていた2分の1ルールが法律に明記されます。一方で、③〜⑥の扶養的な考慮要素も明確化されたことで、今後の裁判実務では長期婚姻や専業主婦の方が有利になる場合も出てくると考えられます。

2-3　財産情報の開示義務（新設）

改正法では、家庭裁判所が当事者に対して「財産の状況に関する情報を開示するよう命じることができる」という規定が新設されます（家事事件手続法152条の2第2項）。

これは、相手が財産を隠している疑いがある場合に、裁判所が開示命令を出せるようにするものです。不動産だけでなく、預貯金や株式などの金融資産についても、相手方の財産全容を把握しやすくなります。「財産を隠される心配がある」という方にとっては重要な改正です。

第3章　不動産の財産分与〜家をどうするか

不動産は財産分与の中でも最も金額が大きく、取り扱いが複雑です。まず「家の価値（時価）」と「住宅ローン残債」の関係を把握することが出発点となります。

3-1　まず確認すること「アンダーローン vs オーバーローン」

住宅ローンが残っている場合、売却価格と残債の大小関係によって対応方法が大きく変わります。

住宅ローン残高は「償還表（返済予定表）」や「残高証明書」で確認できます。金融機関に問い合わせれば発行してもらえます。また、家の時価は不動産会社の査定を通じて把握できます。複数社に査定を依頼することで、より実勢に近い価格を把握できます（当社でも無料査定を承っております）。

3-2　不動産の財産分与「4つの選択肢」

不動産仲介のプロとして申し上げると、「①売却して現金で分ける」が最もトラブルが少なく、後々のリスクも最小化できます。住み続けたい気持ちは十分理解しますが、特に住宅ローンが残っている場合は「売却」という選択肢を真剣に検討してください。

3-3　離婚後も共有名義を放置するリスク

「とりあえず離婚して、家はそのまま」という状態は非常に危険です。離婚後に共有名義のまま放置することの主なリスクは以下の通りです。

• 相手の同意なく売却・賃貸・担保設定ができない（共有者全員の合意が必要）
• 相手が再婚・死亡した場合、相手の持分が新たな相続人に移転し、関係者が増える
• 相手が自己破産すると、持分が債権者（競売）に渡るリスクがある
• 将来的にもめた場合、共有物分割請求訴訟に発展する可能性がある
• 住宅ローンの名義が相手のままだと、相手が滞納した際に競売・強制退去リスクが生じる

「離婚が成立した=問題解決」ではありません。不動産の名義・ローンの整理は、離婚の手続きと並行して、またはできる限り早期に進めることが重要です。

第4章　住宅ローンの残債をどう処理するか

4-1　住宅ローンの3つの借り方と離婚時の影響

住宅ローンには大きく分けて3つの借り方があります。離婚時の処理の難しさはこの「組み方」によって大きく異なります。

4-2　連帯保証人・連帯債務者の問題

離婚に際して最もトラブルになりやすいのが「連帯保証人」「連帯債務者」の問題です。

夫が住宅ローンの主債務者、妻が連帯保証人というケースを例にとります。離婚後、妻は家を出ていますが、夫名義のローンの「連帯保証人」のままです。この状態で夫がローンを滞納すると、金融機関は妻に対して残債全額の一括請求を行う場合があります。「夫が払うと約束した」「離婚したのだから関係ない」という主張は、金融機関には通用しません。

4-3　ペアローンの特有の問題と対処法

近年、共働き夫婦を中心に「ペアローン」で高額物件を購入するケースが増えています。ペアローンは夫婦それぞれが独立した借入をするため、住宅ローン控除が両者で利用できるなどメリットがある一方、離婚時の処理が極めて複雑になります。

• 離婚しても双方のローン返済義務は続く（金融機関との契約は継続）
• 互いが連帯保証人であるため、相手が滞納すると自分に返済請求が来る
• 相手の信用状況が悪化・破産すると、自分の生活再建に影響する
• どちらかが出ていくと「住宅ローン契約者が居住しない」ことになり契約違反のおそれ
• どちらか一方の名義に一本化するには、単独での借り換え審査が必要（収入不足で不可なことも）

ペアローンを組んでいる場合、「不動産を売却してローンを完済する」のが、最も確実にリスクを解消できる方法です。売却後の残資金を財産分与することで、双方がクリーンに新生活を始められます。「売却したくない」という気持ちはよくわかりますが、解決しないまま離婚すると、後々深刻なトラブルに発展する可能性が高いことをぜひ認識してください。

4-4　住宅ローンの名義変更について

「家に住み続ける妻に名義を変えたい」というご要望をよく聞きますが、ローン完済前の名義変更は、金融機関の承諾なしには原則できません。無断で名義変更を行うと、契約違反として残債の一括返済を請求されるリスクがあります。

• ローン完済前の不動産名義変更は、必ず金融機関に相談・承諾を得ること
• 金融機関が承諾するためには、新名義人が独立してローンを返済できる「収入・信用力」が必要
• 承諾が得られない場合は、借り換え（新しいローンで旧ローンを完済）という方法も

第5章　財産分与と税金〜知らないと損する税務の基礎知識

5-1　財産分与で不動産を受け取った側の税金

財産分与として不動産を受け取った側（取得した側）は、原則として「贈与税」の課税対象外です。ただし、財産分与の金額が「婚姻中の貢献に対して過大」であると税務署が判断した場合や、贈与税・相続税の「不当減少」が認められた場合は、贈与税が課されることがあります。

5-2　不動産を譲渡（売却）した側の税金

財産分与として不動産を相手に渡した側（譲渡した側）は、「譲渡所得税」の課税対象となる場合があります。財産分与は「贈与ではなく資産の移転（譲渡）」として扱われるためです。

• 計算式：譲渡所得 ＝ 売却（分与）時の時価 − 取得費 − 譲渡費用
• 所有期間5年超（長期）：20.315%、5年以下（短期）：39.63%（復興特別所得税含む）
• 「居住用財産の3,000万円特別控除」が利用できる場合もある（住んでいた期間に依存）

居住用財産の3,000万円特別控除とは、住んでいた（または住まなくなって3年以内の）自宅を売却・財産分与する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用可否は状況によって異なるため、税理士にご相談ください。

5-3　不動産取得税・登録免許税

財産分与で不動産を受け取る側には、不動産取得税（原則として固定資産税評価額の3%）がかかります（ただし住宅・土地は軽減措置あり）。また、登記名義の変更に際して登録免許税（固定資産税評価額の2%）が必要となります。これらの費用を踏まえた上で財産分与の内容を協議することが重要です。

第6章　離婚に伴う不動産手続きの流れ

6-1　不動産を売却する場合の流れ

6-2　どちらかが住み続ける場合の流れ

財産分与の内容は、後々の紛争を防ぐため、必ず「離婚協議書」または「公正証書」として文書化してください。公正証書にしておくと、万が一相手が合意した内容（代償金の支払い、養育費等）を履行しない場合に、裁判なしで強制執行できるメリットがあります。

第7章　離婚を検討中の方のためのチェックリスト

不動産に関して、まず確認・整理すべき事項をまとめました。

おわりに　不動産の問題は「早期に・専門家とともに」

離婚に伴う不動産の処理は、感情的な整理と法的・実務的な整理を同時に進める必要があり、多くの方にとって大きな負担です。しかし、先送りにすることでリスクは確実に高まります。

特に住宅ローン・ペアローン・連帯保証が絡む場合は、離婚協議と並行して不動産・金融機関・法律の専門家と早めに連携を取ることが、最終的に双方がより良い新生活を始めるための近道です。

また、2024年の民法改正により財産分与のルールが変わります。今まさに離婚を検討中の方は、現行ルールと改正後のルールの両方を念頭に置いて協議を進めてください。

当社では、離婚に伴う不動産の無料査定・売却相談・買取に対応しております。「まず話だけ聞いてみたい」という段階でも歓迎します。秘密厳守でご相談に応じますので、お気軽にお問い合わせください。

【免責事項】本コラムは情報提供を目的としたものであり、法律・税務上の個別助言ではありません。財産分与・不動産処理の個別の判断については、弁護士・税理士・司法書士など専門家にご相談ください。法令・実務は改正・変更される場合があります。最新情報は各専門家または関係行政機関にご確認ください。