不動産の売買や賃貸は、人生の中でも最大級の取引です。高額なゆえに予期せぬトラブルに巻き込まれるリスクも潜んでいます。

ここでは、一般の人が遭遇しやすいトラブル事例と、それらを防ぐために不可欠な法知識、特に2020年の民法改正で重要性が増した「契約不適合責任」について詳しく解説します。

1. 【売買編】重要概念：「契約不適合責任」とは？

中古住宅などの売買において最も大きなトラブルとなるのが、契約後に発覚する「隠れた欠陥」です。改正前の民法では「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、現在はより広い概念である「契約不適合責任」に変わっています。

契約不適合責任のポイント

「契約不適合」とは、引き渡された物件が、契約で定めた種類、品質、または数量に合致しない状態を指します。具体的には、契約書に「雨漏りがないこと」と記載されていたにもかかわらず雨漏りが見つかった場合などがこれに当たります。

この責任が適用される場合、買主は売主に対して以下の権利を主張できます。

• 追完請求：修理や代替品の引き渡しを求めること。

• 代金減額請求：不適合の程度に応じた代金の減額を求めること。

• 損害賠償請求：不適合によって生じた損害の賠償を求めること。

• 契約解除：不適合が重大で契約の目的を達せない場合に、契約を解除すること。

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、この責任を負う期間は引き渡しから最低2年間と定められています。一方、個人間の売買の場合は契約で期間を定めることになりますが、通常は2～3ヶ月程度が多いです。事前に期間と内容をしっかり確認することが、トラブル回避の鍵となります。

2. 【賃貸編】敷金返還をめぐるトラブル

賃貸契約が終わり退去する際、貸主と借主の間で敷金の返還額について揉めるケースが頻発します。

• 事例 喫煙によるヤニ汚れや、ペットがつけた傷など、借主の故意や過失で生じた損傷（原状回復義務がある部分）を超えて、経年劣化による自然な損耗まで修繕費用として請求される。

• 解決のポイント 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が判断基準となります。ガイドラインでは、壁紙やフローリングの自然な変色・摩耗などの「経年劣化・通常損耗」の修繕費用は貸主（大家）負担とされています。入居時の物件の状況を写真や動画で細かく記録しておけば、退去時の不当な請求への強力な証拠となります。

3. 【隣地・境界編】近隣との境界線や騒音に関するトラブル

特に戸建て住宅や分譲マンションでは、隣接する住民との関係がトラブルの原因になることがあります。

• 事例 土地の境界線を示す塀の位置について認識のズレがある、隣地の樹木の枝が大きく越境してきている、またはマンションでの生活音（騒音）が問題となる。

• 解決のポイント 土地の境界については、「確定測量図」を確認し、曖昧な場合は土地家屋調査士に相談して境界標の設置を依頼することが最善です。騒音問題については、まずは管理会社や大家さんに相談し、規約に基づく注意喚起をしてもらいましょう。解決しない場合は、民事調停やADR（裁判外紛争解決手続き）といった公的な手段も視野に入れます。

トラブルを避けるための契約前チェックリスト

不動産取引は複雑ですが、事前にこれらの知識をつけ、契約書と重要事項説明書を隅々まで確認することで、ほとんどのトラブルは回避できます。

以下の項目を契約前に必ずチェックしましょう。

不安な点があれば、署名・捺印する前に必ず弁護士や専門家へ相談する「立ち止まる勇気」を持ちましょう。