不動産売却にかかる税金

不動産売却時にどのような税金が課税されるのか、その種類と内容を確認しましょう。

1.譲渡所得税、住民税

譲渡所得税とは、不動産を売却した時に得られた「譲渡所得（利益）」にかかる税金の事です。
譲渡所得にかかる税金は、事業所得や給与所得など他の所得と分離して計算され（分離課税）、所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がゼロまたはマイナス（譲渡損失）の場合は課税されません。

〈譲渡所得の計算方法〉
譲渡所得　＝　譲渡収入金額　－　(取得費※1　+　譲渡費用※2）
課税譲渡所得　＝　譲渡所得　－　特別控除※3
税額　＝　課税譲渡所得　×　税率※4（所得税・住民税）

※1
取得費・・取得費は実額法、概算法の内、大きい金額を用います。
実額法・・売却した土地や建物、マンションの購入価格（建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します）、購入の際の仲介手数料、購入の際に支払った立退き料、移転料、購入契約書に添付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
概算法・・実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価格の5%よりも少ないときは、売却価格の5%を取得費とすることができます。

※2
譲渡費用・・土地や建物を売却するために要した費用のことで、売却の際の仲介手数料、広告費用や測量費、売買契約書に添付した印紙税、売却時に借家人などに支払った立退き料、建物を取り壊して土地を売る時の建物の撤去費用などをいいます。

※3
特別控除・・自宅の売却については、一定の要件を満たした場合、特別控除が適用できます。
3,000万円特別控除・・ご自宅やその敷地を売却し、利益（譲渡所得）が生じた場合でも、譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度です。共有名義になっている自宅を売却した場合、共有者はそれぞれの共有持分に応じて個別に算出した譲渡益に対し「3,000万円特別控除」の適用を受けられます。
課税譲渡所得　＝　譲渡収入金額　-　（取得費　＋　譲渡費用）　－　3,000万円

この特例を受けるための要件

①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）

②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。

③自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

④売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

⑤別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋でないこと。

空き家の3,000万円特別控除

（制度の概要）

相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

（適用要件）

①適用期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である2016年4月1日から2023年12月31日までに譲渡することが条件となります。

②相続した家屋の要件

• 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること
• 昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
• 相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
• 相続により土地及び家屋を取得すること

③譲渡する際の要件

• 譲渡対価の額の合計額が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下）であること
• 相続人が耐震リフォームをして売却すること。又は、相続人が家屋を取壊して売却すること

④他の特例との適用関係

• 自己居住用財産の3,000万円特別控除又は自己住居用財産の買換え特例のいずれかとの併用が可能。（同一年中に空き家3,000万円特別控除と自己居住用財産の3,000万円特別控除とを併用する場合には、2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額となります）
• 住宅ローン控除との併用が可能。
• 相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算とは選択適用。

※4
税率・・譲渡所得は、「所有期間」によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれ税率も異なります。「所有期間」とは土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。　

〈所有期間の判定〉※カレンダー上で見る実際の所有期間より短くなる点に注意が必要です。

• 短期・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの
• 長期・・譲渡して年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの

譲渡所得の税率表

	短期	長期
所有期間	5年以下	5年超 10年以下	10年超(居住用財産に限る)
			課税譲渡所得 6,000万円以下の部分	課税譲渡所得 6,000万円超の部分
所得税	30%(30.63%)	15%(15.315%)	10%(10.21%)	15%(15.315%)
住民税	9%	5%	4%	5%
合計	39%(39.63%)	20%(20.315%)	14%(14.21%)	20%(20.315%)

※( )内の税率は、復興財源確保法の規定により、平成25年から25年間は基準所得税率に2.1%の復興特別所得税率が上乗せされたものです。

軽減税率の特例等・・自宅の売却については一定の要件を満たした場合、特別控除のほかに軽減税率の特例等が有ります。この知識は持っておいて損はないポイントですので、以下に詳しく説明します。

居住用財産の譲渡の軽減税率

ご自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算するという特例です。
具体的な税率と計算は以下の通りです。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分＝譲渡所得×14.21%（所得税10%＋復興特別所得税0.21%+住民税4%）
• 譲渡所得6,000万円超の部分＝（譲渡所得-6,000万円）×20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%+住民税5%）

 税額は、上記2つをたした金額です。

この特例を受けるための要件

①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）

②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。

③売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

④売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていないこと。

⑤売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと

⑥売却した家屋や敷地について居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。
（ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは併用できる）

特定の居住用財産の買換え特例

ご自宅を買換えされた場合は、一定の要件を満たすことで、譲渡資産の収入金額、買替資産の取得金額のそれぞれを比較して、譲渡益（利益）が出る場合のみ、その譲渡益の部分に課税するという特例です。

「譲渡資産の収入金額　≦　買替資産の取得金額」の場合・・・課税なし
「譲渡資産の収入金額　＞　買替資産の取得金額」の場合・・・譲渡資産の収入金額－買替資産の取得金額＝譲渡所得　とします。

特定の居住用財産の買換え特例を利用するための主な要件は次の通りです。

譲渡資産の要件

①現在住んでいる家屋または家屋と敷地（2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが対象）。また、自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したとき。

②譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超であること。

③譲渡人による居住期間が通算10年以上であること。

④譲渡資産の譲渡代金が1億円以下であること。

買換え資産の要件

①居住用部分の床面積が50㎡以上、かつ、敷地面積が500㎡以下であること。

②中古のマンション等の耐火建築物は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、新耐震基準に適合しているものについてはこの年数を超えてもよい。

③譲渡日の属する年の前年1月1日から、譲渡した年の翌年の12月31日までに買替資産を取得すること。

④譲渡した前年から、譲渡した年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること。また、譲渡した日の翌年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した翌々年12月31日までに居住すること。

その他

①その居住用財産を譲渡した年の前年分または前々年分において、居住用財産の課税の特例を受けていないこと。
（居住用財産の課税の特例とは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除等）

②譲渡資産の譲受人が、配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

③買替資産に関して住宅ローン控除の適用を受けていないこと。

譲渡損失の損益通算および繰越控除

ご自宅を売却されて譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせばご自宅の譲渡損失を給与所得や事業所得等の他の所得と一緒に計算して損失を控除すること（損益通算）で税金を減額することや、損益通算しきれない損失を翌年以降に持ち越すこと（繰越控除）ができるという特例があります。
この特例には、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の2種類があります。
これらの特例を受けるためには、次の表の適用要件を満たす必要があります。

2.印紙税

取得時と同様、売買契約書にかかります。

3.消費税

仲介業者への仲介手数料にかかります。