Q1. 不動産の査定を依頼するときに注意すべきことは？
A1.
まず、売主様に知っておいていただきたいのは、不動産を売る手段には「仲介」と「買取」があるということです。「仲介」とは不動産会社が売主様と買主様の間に立ち、文字通り仲介役として、買主様を探す手伝いや売却活動から売買契約、引渡しまでのサポートをします。一方「買取」は不動産会社が売主様から直接購入する手段で、仲介手数料はかかりません。一般的に「買取」は条件が合致すればすぐ売却できますが、通常の相場や「仲介」による売却より安くなってしまいます。
売主様が不動産査定を受ける目的は、一つには査定額を知るためでしょう。実際いくらくらいで売却できるのか、その目安を知ったうえで、売却するか否かを決めたり，買い替えの際の資金計画を立てたりされるでしょう。
査定額に関しては「買取」査定であれば、単純に高い査定額を提示した会社に売却すれば済みますが、「仲介」でできるだけ高く売却したい場合に注意したいことは、「査定額＝売却価格」ではないということです。
当然、不動産会社によって査定額は違ってきますので、中には媒介契約を結びたいがために、根拠のない高値査定をする会社もあります。「買取」と違い、「仲介」の場合は「高く査定した会社＝高く売ってくれる会社」ではないことに注意が必要です。
査定依頼をする際の大切な目的は、売主様のニーズに合った売却活動をしてくれそうな信頼できる不動産会社を見つけることです！
Q2. 不動産の査定価格はどうやって算出するのですか？
A2.
不動産査定には「机上（簡易）査定」と「訪問（詳細）査定」があります。
「机上査定」とは、その字の通り、査定依頼物件を実際に見ないで机上で査定する方法です。
建物の築年数や床面積、土地の面積や路線価・地価公示価格等、周辺の取引事例（販売及び成約事例）などの公表データをもとに査定します。ただし、実際に建物や建物内部を見ないので査定額の正確性は高くありません。
一方「訪問査定」は査定依頼物件を実際に訪問、確認して査定する方法です。
戸建てや土地であれば、土地の接道状況、境界標の有無や地型など、マンションや建物であれば内装や設備の劣化状況などを具体的に見極められ、机上査定に比べ正確な査定価格が算出できます。売却を具体的に検討されている売主様なら訪問査定が必須となります。
次に、査定価格の算出方法ですが、以下の3つがあります。
- 取引事例比較法・・査定対象物件に条件的に類似性の高い事例を選択し、必要に応じて補正を行い、求められた価格を比較考量して価格を算出する方法。マンションや土地の査定に向いている方法です。
- 原価法・・価格時点における査定対象物件の再調達価格を求め、この価格に減価修正を行って査定対象物件の価格を算出する方法。戸建建物の査定に向いています。
- 収益還元法・・査定対象物件が将来生み出すと想定される期待収益の現在価値の総和を求めることで価格を算出する方法。収益物件（オーナーチェンジ物件）の査定に向いている方法です。
Q3．居住中でも売却できますか？
A3.
中古住宅の多くが売主様居住中の状態で売却されています。弊社では、居住中の物件でも内覧者やポータルサイト閲覧者のイメージアップのため、欧米では当たり前に行われている「ステージング」をご提案しています。詳細はスタッフにご相談ください。
Q4. 住宅ローンの残債があるのですが、売却は可能ですか？
A4.
可能です。ただし、決済・物件引渡し時に買主様へ所有権の移転登記手続きをするために、抵当権を抹消しなければならず、住宅ローンの残債を全額返済しなければなりません。残債が売却価格より少なければ問題ありませんが、多い場合は手持ち資金を補充して完済しなければなりません。事前に、返済予定表や借入銀行に確認しておきましょう。
Q5. 限られた期間で売却完了したいのですが、売れますか？
A5.
早期の現金化をご希望の場合は、弊社や弊社関連会社での買取も可能です。また、お住み替え等で一定期間後には現金化しなければならない場合は、「買取保証サービス」もございます。詳細はスタッフにご相談ください。
Q6. 売却前にリフォームやハウスクリーニングは必要ですか？
A6.
中古住宅の売却においては現状有姿の売買が普通です。また、買主様の好みもありますので、必ずしもリフォームしないとダメ、ではありません。ただ、あまりにも汚れがひどい場合は、クロスの交換や水回りのハウスクリーニングは実施したほうが、内覧者の印象アップや、早期売却につながることもあります。担当スタッフにご相談ください。
Q7. 住み替え先の新居の完成が半年後です。完成前に買主様が見つかった場合どうなりますか？
A7.
新居の完成時期はあらかじめわかっていると思いますので、売却活動の際に、引き渡し時期を新居の完成時期に合わせれば問題ありません。
Q８. 売却時の諸費用には、仲介手数料以外にどんな費用がありますか？
A8.
仲介手数料以外の主な費用には、住宅ローンの残債がある場合は抵当権の抹消費用・司法書士報酬、契約書に貼る印紙代（印紙税）、土地の境界確定が必要な場合は測量費用等があります。また、売却によって譲渡益が発生する場合は、所得税・住民税がかかる場合があります。
Q9. ホームインスペクションの実施を買主様から求められた場合はどうすればいいですか？
A9．
買主様は、掃除や整理整頓がなされたお部屋には良い印象を持ちますが、それ以上に建物の安心感を気にされます。特に木造戸建て住宅の場合、雨漏りや、シロアリ被害などの有無は物件選びの重要なポイントです。
売買契約時には「物件状況報告書」「付帯設備表」を買主様に渡しますが、売却に際して建物の不具合の有無やその程度を把握するのはデメリットではありません。それよりも、物件引渡し後、2～3ヵ月等一定期間は売主様に「契約不適合責任」が生じ、買主様に申告している以外の不具合が発見された場合、その補修等の対応を求められコストや手間がかかります。売却前にホームインスペクションを実施しておくことで不具合を把握でき、引き渡し後のトラブルは回避にもつながります。また、不具合がなく瑕疵保険等に加入（付保証明書の発行）ができれば、引渡し後の建物の不具合は保険で対応することも可能です。
