ローン返済に困ったら・・任意売却とは？
「住宅ローンが払えない」「住宅ローンの支払いが滞り、支払催告書が届いている」「何とか競売は避けたい」
そんな時は、「任意売却（任売）」という選択肢があります。
任意売却とは
住宅ローンや住宅を担保にした借入の場合には、お金を貸している金融機関（債権者）は融資時に担保物件に抵当権を設定します。借入金の支払いが難しくなり滞納を続けると、債権者は裁判所を通じて、抵当権を設定している土地や建物を「競売」にかけて、その売却代金から残っている住宅ローン等の債権を回収しようとします。
「競売」になると所有者の意思とは関係なく、入札制度により売却されてしまい、得られた売却代金はすべてローンの借入金の返済に充てられるため、所有者の手元にお金が入ってくることはありません。
競売で落札した購入者に所有権が移れば、その住まいからは強制的に立ち退きを迫られ、仮に債務が残った場合はその後も支払い続けなければなりません。
そこで、この「競売」を回避するために、債権者の同意を得て、所有者自身の意思で、「競売」入札になる前に所有不動産を売却する「任意売却（任売）」を選択する方が増えています。
通常の不動産取引なら、売主と買主の間に不動産会社が入り仲介しますが、任意売却の場合は、売主と買主、そして債権者（銀行等金融機関や債権回収会社）の間に不動産会社が仲介で入ることになります。
その他、税金（固定資産税、住民税等）や分譲マンションであれば管理費・修繕積立金等の滞納があれば、各役所や管理組合との交渉も行いますので、「任意売却」ですべて清算して再出発ということになります。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却にはメリットばかりではなくデメリットもありますので、あらかじめ確認しておきましょう。
◎任意売却のメリット
- 1.市場価格で売却できるので残債を減らすことが可能です。
任意売却は、市場価格で売却できるため、裁判所が決定する最低入札価格（市場価格の約70%程度）以上で落札される競売に比べて高額で売却できる可能性があります。残債が減りその後の生活再建支援につながります。
※競売の場合・・転売目的の不動産業者が落札することが多いため、市場価格の2～3割ほど安い価格（最低入札価格）での売却となり残債も多くに凝る可能性があります。
- 2.引越し費用等を確保することができます。
余剰金によっては、手元に引越し代、生活資金として30～50万円が受け取れるように債権者と交渉できることもあります。さらに別途、再出発資金が残せる場合もあります。
※競売の場合・・売買代金はすべて債権者への支払いになるため、手元に資金が残りません。さらに強制退去を命じられる場合もあります。
- 3.残債に対して無理のない返済計画が立てられます。
残債を無理なく返済できるよう金融機関との交渉をアドバイスいたします。競売と違い債権者の印象も違います。また、専門家の紹介も可能です。
※競売の場合・・残債以外に、競売申立て費用（60～200万円）もかかるため任意売却に比べ残債は多くなります。
- 4.引越し時期が相談出来たり、引越し先の手配も可能です。
※競売の場合・・競落人の決定に異議を申し立てることはできず、強制執行されると強制的に退去させられます。
- 5.家族のプライバシーを守ることができます。（任意売却だということはわかりません）
通常の売却と同じように売却活動を行うため、競売にかけられている等の情報を知られずに売却できます。
※競売の場合・・物件写真や競売情報を掲載した情報が新聞やインターネットで公開されるため、ご近所に競売物件になっていることが知られてしまいます。不動産業者や競売業者が下見に来ることもあります。
※ご相談いただく時期は早ければ早いほうが解決できる確率が高くなります。
残された時間が短いほど、買い手を見つけることが困難になり、結果的に競売の取り下げができないことがあります。できるだけ早い段階でご相談いただくことをお勧めいたします。
◎任意売却のデメリット
任意売却は競売を回避するための有効な手段として、多くのメリットがありますが、以下のようなデメリットもあります。
- 1.信用情報に載ってしまう。
住宅ローンを一定期間以上滞納することにより、個人信用情報機関に登録されてしまします。一度、信用情報機関に登録されるとその後、数年間は新たにローンを組んだり、クレジットカードの作成が出来なくなります。
- 2.連帯保証人に迷惑がかかる。
ローンを滞納すると連帯保証人にも請求が届きます。必ず連帯保証人の協力と同意が必要となります。
- 3.競売になる可能性も・・
任意売却で売却活動を開始しても、時間の制約のある中で買い手を見つけなければならず、見つからなければ競売となってしまう可能性があります。
任意売却の流れ
- 1.無料相談（現状分析）
現在の状況やこれからどうしたいか、等をヒアリングさせていただいたうえで、ベストな方法をご提案いたします。
- 2.媒介契約の締結
ご相談者の代理人として債権者等との交渉、各種調査を行うため「専属専任媒介契約」を締結します。
- 3.不動産査定
近隣相場や取引事例等をもとに売却価格の査定を行います。
- 4.債権者との交渉
金融機関等の債権者と交渉します。債権者が複数の場合は、配当の調整や、債務減額交渉等も行います。
- 5.売却活動/不動産売買契約
REINSへの登録、ポータルサイトへの物件掲載等、通常の売却活動を行います。買主様が見つかれば不動産売買契約を締結します。
- 6.抵当権の抹消/競売取下げ
債権者に抵当権の抹消と競売の取下げを依頼します。（司法書士の手配）
- 7.新生活のスタート
手元に残った資金で新たなスタートを切っていただきます。
※任意売却のご相談には一切費用は掛かりません。弊社がコンサルティング料などの費用を請求することもありません。弊社は、売買契約成立、決済完了に伴う仲介手数料のみ頂戴いたします。
